Dans une affaire récente[1], le tribunal devait décider si une partie qui avait obtenu une ordonnance de gel d’actifs (Mareva) en cours d’instance pouvait demander, à titre de mesure conservatoire additionnelle, que l’officier de la publicité des droits soit tenu de publier cette ordonnance au registre foncier à l’encontre de tout immeuble pouvant être visé par cette dernière.

Le tribunal conclut que ce n’est pas le cas.

Le domaine de la publicité des droits est restrictif et encadré par les articles 2938 à 2940 C.c.Q. Généralement, seuls les droits réels – ou connexes – sont soumis ou admis à la publicité des droits. Aussi, si certaines restrictions aux droits de disposer d’un bien sont admises à la publicité, ce n’est pas le cas des « restrictions purement personnelles » (article 2939 C.c.Q.). Le Code ne définit cependant pas les « restrictions purement personnelles » et le tribunal s’inspire de la jurisprudence rendue en matière de préinscription (article 2966 et ss. C.c.Q.) pour conclure qu’une ordonnance de gel d’actifs (Mareva) constitue, de fait, une telle restriction purement personnelle et n’est donc pas admise à la publicité des droits :

« 44. Le juge Forget, au nom de la Cour, adopte une interprétation restrictive de l’article 2966 C.c.Q. et exprime son désaccord avec l’interprétation large et libérale alors prônée par certains juges de la Cour supérieure, dont plusieurs des jugements qu’il cite seront renversés par la Cour d’appel[2]. Il écrit :

[18]  Par contre, le juge dans la présente affaire a été d’avis que la préinscription «ne peut avoir pour effet d’esquiver les exigences de la saisie avant jugement de l’article 733 C.p.c.».

[19]  Je crois que cette dernière interprétation doit prévaloir.  Les juges qui favorisent une interprétation libérale semblent être davantage préoccupés par la nécessité, à ce stade, de protéger le demandeur plutôt que le défendeur.  Il est vrai que le demandeur pourrait être placé dans une situation difficile si un défendeur malhonnête (de connivence ou non avec des tiers) procédait à des ventes successives de l’immeuble; toutefois, le demandeur n’est pas sans moyen puisqu’il peut recourir à la saisie avant jugement dans les cas qui le permettent.  Par contre, si on adopte cette interprétation libérale, le tiers de bonne foi s’expose à voir une action préinscrite sur son immeuble – avec tous les effets d’une saisie avant jugement – sans qu’un juge n’ait pu exercer un contrôle préalable et sans qu’il puisse, à court terme, faire radier cette préinscription, comme il pourrait le faire en matière de saisie avant jugement dans le cadre d’une requête en cassation.  Aussi, notre Cour a préconisé une interprétation stricte dans l’affaire Aéroterm de Montréal Inc. c. Banque Royale du Canada.

45.  Ce jugement est particulièrement pertinent puisqu’il étudie le lien entre le droit personnel visé en l’espèce, à savoir le paiement d’une commission, et son exécution, qui comprend le droit à la saisie immobilière. Le juge Forget écrit :

[22]  Le droit nouveau a mis fin à une certaine controverse qui avait cours autrefois; il est maintenant bien établi que le jugement qui accueille un recours en inopposabilité ne prononce pas la nullité de la vente, mais la déclare uniquement inopposable au demandeur.

[23]  Si le jugement n’annule pas la vente, il ne confère pas davantage de droit réel au demandeur; ici, RE/MAX pourra tout au plus entreprendre des procédures pour exécuter le jugement qu’elle a obtenu contre Renée El Hayek (et le co-débiteur) et, à cette fin, faire saisir et vendre l’immeuble de Jaymie El Sabbagh comme s’il était toujours un bien de sa débitrice.

[24]  Ce n’est donc pas directement «dans la chose» que RE/MAX prétend détenir un droit.  Si les débiteurs – ou même la propriétaire actuelle de l’immeuble – en tout temps avant la saisie, acceptent de satisfaire au jugement, toutes les prétentions de RE/MAX sur les biens de Jaymie El Sabbagh seraient irrecevables.  L’action en inopposabilité participe donc du recours purement personnel visant à faire exécuter une obligation.  À ce titre, comme d’autres recours personnels, elle pourrait affecter indirectement un droit réel, mobilier ou immobilier, mais il ne s’agit pas pour autant de l’exercice d’un droit réel.

[25]  Il est certain que la saisie pourra être publiée, mais il n’en reste pas moins que la demande en justice ne porte pas sur «l’acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission ou l’extinction d’un droit réel immobilier» au sens de l’article 2938 C.c.Q.

(…) 47. Saisi d’une demande en radiation d’une préinscription d’une demande en injonction permanente visant à empêcher celle-ci de vendre certains terrains, le juge Sénécal fait référence tant à l’article 2966 qu’aux articles 2938 et 2939 C.c.Q.[3]. Il écrit :

En l’instance, le recours intenté par l’intimée contre la requérante est un recours de nature personnelle et non réelle. Il est admis qu’il ne constitue pas un recours en passation de titre. D’abord parce que l’intimée ne le demande pas. Ensuite parce que les conditions nécessaires à la validité d’un tel recours ne sont pas présentes (en l’occurrence, des offres et consignation). Finalement parce que le recours conclut simplement à ce qu’il soit ordonné de ne pas vendre à des tiers et de vendre éventuellement à l’intimée, selon le désir et «les besoins» de celle-ci, on ne sait ni quand ni à quelles conditions sauf quant au prix, certains lots à être déterminés ou la totalité d’entre eux.

[…]

L’article 2966 ne permet pas de dénoncer aux tiers tous les recours qui concernent de près ou de loin des droits «pouvant éventuellement affecter» le titre d’un immeuble. Ne sont visées que les demandes qui «concernent un droit réel soumis ou admis à l’inscription».

(…) 52. Notons que dans le présent dossier, la Cour d’appel a spécifiquement rappelé que l’injonction de type Mareva s’attachait à la personne[4] :

[45] Il s’agit d’une mesure contraignante ressemblant sous certains aspects à la saisie avant jugement, à la différence que cette dernière se rattache à un bien alors que l’injonction de type Mareva se rattache à la personne. [le tribunal souligne]

53.  La Cour suprême, qui a confirmé la disponibilité des injonctions de type Mareva en droit canadien et québécois dans l’arrêt Aetna Financial Services c. Feigelman[5], a pris soin d’écrire qu’elle était « indubitablement de nature personnelle », et que « les créanciers chirographaires qui ont obtenu une injonction Mareva ne sauraient occuper un rang privilégié par rapport à d’autres demandeurs ».

54.  De la même façon, en l’instance, les saisies avant jugement ont été pratiquées sur des immeubles qui sont le gage commun des créanciers[6], et non sur des immeubles sur lesquels les demanderesses ont des priorités ou autres droits réels.

55.  Il faut également mentionner que l’ordonnance recherchée en l’instance nécessite l’identification préalable d’immeubles appartenant aux défendeurs, qui n’auraient pas déjà été saisis. Comme le juge Forget dans l’affaire El Hayek, le tribunal est d’avis que la demande de publication ne doit pas permettre de court-circuiter les exigences propres à la saisie avant-jugement.

56.  Le tribunal en vient à la conclusion que la demande dans ce dossier est une action en dommages, en vertu de l’article 1457 C.c.Q. et que par conséquent, le recours est purement personnel. La prohibition qui s’attache à l’ordonnance de gel d’actifs n’est donc pas sujette à la publication en vertu de l’article 2939 C.c.Q. »

Bref, dans la mesure où une ordonnance de gel d’actifs (Mareva) vise une ou des personne(s) à qui elle interdit de disposer de ses biens (contrairement à une saisie avant jugement, qui, elle, porte plutôt directement sur un bien) et s’inscrit dans le cadre d’une demande concernant un droit personnel, elle constitue, selon le tribunal, une « restriction purement personnelle » au sens de l’article 2939 C.c.Q. et n’est pas admise à la publicité.

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[1] Desjardins Assurances générales inc. c. 9330-8898 Québec inc., 2019 QCCS 2038
[2] St-Amour Building Inc. c. Schokbéton Québec Inc., [1999] R.D.I. 258 (C.S.), renversé par REJB 2001-27356 ; Gentra Québec Properties Inc. c. 9008-2348 Québec Inc., [2000] R.D.I. 413 (C.S.) renversé par REJB 2002-29965.
[3]  94298 Canada Ltd. C. Constructions Cleary (Longueuil) Inc., [2000] RL 113, EYB 1999-16129 (C.S.).
[4] Préc., note 2.
[5] [1985] 1 RCS 2, au paragr. 28. Voir également Empire Life Insurance Company c. Thibault, 2008 QCCA 1975.
[6] Article 2644 C.c.Q.

 

L’article 2731 C.c.Q. permet au propriétaire d’un bien grevé d’une hypothèque légale – sauf exceptions – de demander au tribunal d’y substituer une autre sûreté suffisante. En pratique, ce mécanisme peut s’avérer très utile lorsque l’existence d’une hypothèque met le propriétaire en défaut vis-à-vis d’un tiers ou entrave sa capacité de financement. Pensons par exemple au donneur d’ouvrage, dont le projet peut être paralysé par la publication d’une série d’hypothèques légales, sans qu’il ne soit généralement possible d’en faire contrôler la légalité à l’intérieur d’un délai utile.

En principe, il n’existe aucun équivalent à la disposition précitée lorsque l’hypothèque en cause est d’origine conventionnelle. Ainsi, même s’il est possible de protéger son créancier par le biais d’une autre sûreté, un débiteur ne pourra normalement pas le contraindre à renoncer à son hypothèque même si celle-ci aggrave sa situation.

 A priori, ceci n’a rien de choquant, car notre droit des obligations est fondé sur les principes du consensualisme et de l’immutabilité du contrat. Ici comme ailleurs, il arrive cependant qu’un créancier exerce ses droits de manière contraire aux articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. et, dans un tel cas, le tribunal pourrait accepter de substituer à son hypothèque conventionnelle une autre sûreté jugée suffisante par voie d’ordonnance de sauvegarde comme l’a décidé la Cour supérieure dans un jugement de 2014[1].

Tout récemment, la Cour supérieure a réitéré cette possibilité dans l’affaire Samprêt Plus Inc. c. Energyor Technologies Inc., 2018 QCCS 4873, concluant néanmoins qu’il n’y avait pas lieu, en l’espèce, d’accueillir la demande. La Cour écrit ce qui suit au niveau du cadre d’analyse applicable à une telle demande :

[20]     In cases of abuse and where the security offered is sufficient, a safeguard order can be sought to allow the Court to intervene to redress the situation. The principles applicable to safeguard order are identical to those of the provisional injunction. The remedy is, therefore, discretionary, exceptional and ordered for a limited duration where there is a demonstration of urgency; an appearance of a right and irreparable prejudice. In cases where the appearance of right is not clear, it must be demonstrated that the balance of inconvenience favours the issuance of such an order.

Suivant ces deux jugements de la Cour supérieure, un débiteur peut donc obtenir la substitution d’une hypothèque conventionnelle grevant son ou ses biens dans la mesure où son créancier a abusé de ses droits et où il rencontre les critères applicables aux ordonnances de sauvegarde (urgence, droit apparent, préjudice sérieux ou irréparable et balance des inconvénients).

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[1] Gestion Segi Ltée c. 8277346 Canada Inc., 2014 QCCS 4113 (CanLII).

 

C’est là la question d’intérêt qui se posait dans l’arrêt Ly c. Construction Sainte Gabrielle inc., 2018 QCCA 1438. Plus précisément, est-ce qu’un promettant-acheteur peut exiger l’exécution en nature des contrats préliminaires conclus avec son cocontractant, un entrepreneur en construction qui agit à titre de promettant-vendeur, et ainsi le forcer à construire les résidences qu’il s’était engagé à lui vendre et à passer titre.

La réponse: oui, en principe, mais encore faut-il être dans l’un des cas qui le permettent. Les appelants dans cette affaire n’étaient pas dans un cas qui le permettait.

La toile de fond du litige se résume succinctement. En juin 2012, les appelants, M. et Mme Ly, ont emménagé dans leur résidence neuve construite par l’intimée à Brossard. Quelques mois avant, les appelants se sont engagés à acheter deux autres résidences à être bâties par l’intimée sur des lots contigus pour y loger leurs familles. Les parties ont signé des contrats préliminaires pour chacune des résidences. Or, en mars 2013, Sainte Gabrielle fait défaut de s’exécuter. À l’insu des appelants, elle s’était engagée auprès de tierces personnes à construire une résidence sur ces mêmes lots.

En première instance, la juge a rejeté la demande des appelants visant à forcer Sainte Gabrielle à construire les résidences projetées et à passer titre, mais leur a accordé 50 000 $ à titre de dommages non pécuniaires. La juge d’instance a conclu que les contrats préliminaires ont été résiliés sans motif à la suite « du défaut de Sainte Gabrielle de les exécuter après avoir été mise en demeure de les respecter et ne peuvent, pour cette raison, faire l’objet d’une exécution en nature ». La juge ajoute deux autres volets au soutien de sa décision: (1) l’absence de circonstances particulières ou exceptionnelles justifiant le maintien de la relation d’affaires entre les parties; et (2) les conclusions recherchées ne sont pas suffisamment détaillées et précises pour en contrôler le respect.

Par un cheminement différent de celui qu’a emprunté la juge d’instance, la Cour d’appel a conclu que les appelants ne pouvaient forcer l’exécution en nature des obligations contractées.

Premièrement, la Cour d’appel souligne qu’au moment de la signature des contrats préliminaires, les plans de construction des résidences n’étaient pas finalisés; ils devaient être approuvés par l’entrepreneur et les autorités municipales. Les éléments essentiels de ce qui pourrait être un contrat d’entreprise n’étaient donc pas encore finalisés.

Deuxièmement, la Cour d’appel est d’avis que les parties ont confondu la qualification des contrats préliminaires avec celle du contrat final envisagé – la vente de l’immeuble à être bâti, selon les plans à être finalisés – et les garanties qui y sont rattachées. La Cour rappelle que la promesse à elle seule n’équivaut pas au contrat envisagé, les parties s’obligeant par ailleurs à le conclure.

Ayant ainsi qualifié les contrats préliminaires, la Cour d’appel s’est demandé ce qu’il advient lorsque l’une des parties refuse de conclure le contrat envisagé, soit l’acte de vente de l’immeuble à bâtir. Le promettant-acheteur peut-il contraindre son cocontractant à la conclusion même du contrat envisagé? Sous la plume de la juge Manon Savard, la Cour d’appel écrit :

[33] […] Il en est par ailleurs autrement de la promesse de vente, alors que, en cas de défaut de son cocontractant, le bénéficiaire de la promesse peut, en principe, intenter une action en passation de titre, laquelle correspond de fait à l’exécution en nature de l’obligation contractée (art. 1590 et 1712 C.c.Q.). Encore faut-il par ailleurs que la promesse bilatérale « port[e]nt en son sein tous les éléments essentiels du contrat projeté » et que l’exception prévue à l’article 1397 C.c.Q. ne trouve pas application. Pour citer la juge Bich, « l’action en passation de titre […] suppose évidemment une promesse valide et exécutoire ». [références omises]

La Cour est d’avis que si nul ne remet en question qu’en principe, une promesse de vente d’un immeuble à usage d’habitation, déjà bâti, confère à son bénéficiaire le droit d’intenter une action en passation de titre; la même règle devrait s’appliquer à l’égard d’un tel immeuble à bâtir. Cela étant dit, ceci ne veut pas dire que l’exécution en nature sera dans tous les cas le remède approprié advenant le défaut du promettant-vendeur d’un immeuble à bâtir de passer titre.

L’article 1601 C.c.Q. exige que le créancier, qui désire que son « débiteur soit forcé d’exécuter en nature l’obligation » contractée, démontre être dans l’un « des cas qui le permettent ». Or, ce n’était pas le cas en l’espèce. Les faits particuliers de l’affaire ne permettaient pas des conclusions exécutoires au regard de la construction des immeubles à bâtir, rendant ainsi impossibles les conclusions en passation de titre.

 

Nous attirons aujourd’hui votre attention à une décision récente de la Cour supérieure de l’honorable Jean-François Michaud, Ville de Mont-Tremblant c. 9318-9132 Québec inc., 2017 QCCS 2226, dans laquelle il accorde une ordonnance de sauvegarde en faveur de la Ville de Mont-Tremblant pour faire respecter sa réglementation interdisant la location à court terme de résidences de tourismes. Le recours est dirigé contre le propriétaire et locateur de l’immeuble ainsi qu’une entreprise de service de conciergerie qui publicise la location de certaines propriétés, dont celle de sa codéfenderesse. La demande d’ordonnance de sauvegarde est présentée au soutien d’une demande en injonction permanente au même effet.

Deux éléments de cette décision retiennent notre attention.

D’abord, l’ordonnance de sauvegarde est octroyée par la Cour dans une instance en injonction, sans qu’elle ait été précédée par une injonction provisoire, ce qui, de notre avis, est contraire aux enseignements récents de la Cour d’appel dans l’affaire Limouzin c. Side City Studios Inc., 2016 QCCA 1810. La Cour d’appel y circonscrit clairement le rôle de l’ordonnance de sauvegarde dans les instances en injonction et la limite en ces termes :

[55]    Néanmoins, lorsqu’il est question de prononcer une ordonnance de sauvegarde dans le cadre d’une instance en injonction, les références à l’article 49 C.p.c. ne me paraissent pas opportunes. En effet, ces références laissent faussement entendre que l’ordonnance de sauvegarde pourrait s’avérer être un remède hybride utile en sus de ceux spécifiquement prévus au chapitre de l’injonction, pour satisfaire les besoins des parties qui tardent à passer à l’étape de l’injonction interlocutoire. Or, tel n’est pas le cas.

[56]    À mon avis, envisager sous ce rapport les ordonnances de sauvegarde dans le cadre d’une instance en injonction constitue une erreur, et ce, pour la simple et bonne raison que le Code de procédure civile prévoit tous les remèdes applicables en cette matière.

[57]    En pareille matière, l’ordonnance de sauvegarde demeure un outil de gestion au sens de l’article 158 C.p.c. à la seule fin de permettre aux parties de passer rapidement de l’étape de l’injonction provisoire à celle de l’interlocutoire.

La Ville a donc en bout de piste essentiellement obtenu une injonction provisoire, mais sans les rigueurs qui lui sont prescrites au C.p.c., dont la limite de 10 jours (art. 510 al. 2 C.p.c.).[1]

Le second élément qui retient notre attention est l’analyse du critère de l’urgence.

La demande en injonction permanente de la Ville a été déposée en février 2017 et les parties ont subséquemment prévu au protocole de l’instance la présentation d’une demande d’une ordonnance de sauvegarde en mai 2017, soit quelques mois plus tard. Il n’est par ailleurs pas contesté que la Ville ait toléré les contraventions des codéfendeurs de son règlement depuis un certain temps avant le dépôt de sa demande en injonction permanente. Ce seraient des plaintes de ses citoyens (contre les bruits excessifs, vandalisme, etc. causés par les locataires) qui justifieraient son dépôt de procédures. La Cour conclut en bout de piste que le critère de l’urgence est rempli, mais du même souffle conclut que la « démarche » de la Ville ne répond pas au critère de l’urgence:

[68]    La démarche de la Ville ne répond pas au critère d’urgence. Elle connaît la situation depuis plusieurs années et ce n’est que maintenant qu’elle demande le respect du Règlement. Aussi, sa demande pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde n’aurait pas été accueillie, n’eût été les plaintes reçues qui rendent nécessaire l’intervention du Tribunal.

[…]

[70]    Dans sa déclaration sous serment, M. Séguin [actionnaire majoritaire et l’administrateur des deux codéfenderesses] énonce des mesures qu’il a prises afin de limiter les inconvénients de ses activités de location à court terme. Ces mesures, qui apparaissent davantage comme des généralités, n’établissent pas que les nuisances cesseront. Ces dernières sont la conséquence directe du non-respect du Règlement. Elles rendent la situation urgente d’autant plus que M. Séguin affirme sans réserve qu’il veut développer une entreprise de location à court terme dans le secteur du Refuge du Cerf.

[71]    Face aux plaintes, la Ville a réagi avec diligence afin que le Règlement soit respecté. Les citoyens de la Ville n’ont pas à subir les inconvénients d’une violation claire du Règlement qui est commise en toute connaissance de cause.

[72]    Toutefois, le Tribunal accordera un délai de grâce à 9318, soit jusqu’au 30 juin, en raison des engagements contractuels qu’elle a probablement conclus avec des tiers pour le mois prochain. Compte tenu de la durée des locations, un délai de 30 jours apparaît raisonnable. Ce délai de grâce ne sera pas accordé à Tremblay conciergerie inc. car la promotion de la location 279 doit cesser dès maintenant.

À notre avis, s’il faut accorder un délai de grâce de 30 jours à la partie défaillante et au surplus dans un contexte où la demanderesse ait toléré le défaut dont elle se plaint pendant un certain temps avant le dépôt de ses procédures, on peut difficilement qualifier la situation d’urgente. En effet, l’ordonnance de sauvegarde ou l’injonction provisoire n’est accordée que dans des cas où la situation est urgente en ce que l’intervention immédiate du tribunal est nécessaire et qu’elle ne résulte pas du manque de diligence du demandeur.[2] Aucun de ces deux critères ne semble rempli ici.

La décision de la Cour semble plutôt reposer entièrement sur la violation claire d’une norme objective d’ordre public. Quoiqu’un tel raisonnement aurait été approprié dans le cadre d’une demande d’injonction interlocutoire, l’ordonnance de sauvegarde, comme l’injonction provisoire, ne peut être octroyée que dans des situations urgentes.

[1] La Cour d’appel indique dans l’affaire Tremblay c. Cast Steel Products (Canada) Ltd., 2015 QCCA 1952 qu’une partie ne peut court-circuiter les conditions d’une injonction provisoire par une ordonnance de sauvegarde. 

[2] Tremblay c. Cast Steel Products (Canada) Ltd., 2015 QCCA 1952; Zaria c. Gignac, 2016 QCCS 85, para. 14.

Dans un jugement récent[1], la Cour supérieure adopte un point de vue favorable aux créanciers détenteurs d’hypothèques légales de la construction et réaffirme que la plus-value – qui détermine la valeur de leur garantie – s’établit au jour de la fin ou de l’abandon des travaux. Ces créanciers n’ont donc pas à s’inquiéter des faits subséquents, qui pourraient autrement limiter, voire anéantir, leur sûreté.

Voici le contexte factuel de l’affaire.

Vers la fin 2010, 9206-5879 Québec inc. (« Tysel ») entreprend la construction d’une tour à condos sur un immeuble dont elle est propriétaire, à Brossard. Elle embauche plusieurs entrepreneurs, qui effectuent des travaux préliminaires (excavation, pieutage, etc.) jusqu’au printemps 2011, puis tous quittent le chantier faute de paiements. Des hypothèques légales sont alors inscrites à l’encontre du titre de l’immeuble pour plusieurs millions de dollars.

À la suite de cela, les travaux ne reprendront jamais et seront même finalement démolis par le propriétaire actuel de l’immeuble.

Dans ce contexte, les demandeurs, qui sont créanciers hypothécaires conventionnels de Tysel, décident de réaliser leur garantie et de faire vendre l’immeuble sous contrôle de justice. Ils prennent ensuite action pour contester l’état de collocation dressé post vente, selon lequel les détenteurs d’hypothèques de la construction prennent rang devant eux pour la pleine valeur de ces hypothèques.

Au procès, l’argument principal des demandeurs consiste à dire que les travaux n’ont apporté aucune plus-value à l’immeuble puisque le projet initial a été abandonné et qu’ils n’ont par ailleurs été d’aucune utilité pour le nouveau propriétaire. Le tribunal rejette cet argument comme suit :

[36]        L’approche privilégiée par les Frères Knot est assimilable à la notion de plus-value conservée, or la Cour d’appel dans l’arrêt Construction Steco c. Gestion Michel Bélanger inc. établit une distinction entre la plus-value conservée par rapport à la plus-value donnée en indiquant clairement que c’est cette dernière qui doit l’emporter.  Voici les extraits pertinents :

[25]  Comme le souligne la juge de première instance, la plus-value, qui est unique pour l’ensemble des travaux (art. 2952 C.c.Q.), requiert une analyse comparative entre la valeur de l’immeuble avant et après les travaux (on fait donc appel à une notion économique objective).

[26]  Elle doit s’établir au moment de la fin des travaux et non au moment de l’introduction d’une procédure en délaissement, de la vente forcée de l’immeuble ou de la préparation de l’ordre de collocation […] En effet, l’art. 2728  C.c.Q. réfère à la « plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services » et non à la plus-value conservée¹.

[37]        Par ailleurs, l’auteur David Kauffman est encore plus précis quant à la période où doit être considérée la plus-value.

“ §967.  […]  The determination [of the plus-value] must be made retroactive to the time of the completion of the work.

§968.  Events subsequent to completion of the construction – such as a drop in real estate market, economic downturn, change in fiscal laws, adverse zoning modifications – do not influence the plus-value. To allow the plus-value to be determined at a subsequent moment in time allies the plus-value with the future vagaries of the real estate market place, distorting the plus-value to the detriment of the construction creditor in an economic downturn.

[…]

§997.  Beyond doubt, plus-value should be determined during the collocation process yet retroactive to the moment when the work, services and materials were provided. The moment when the plus-value is to be determined follows the matrix of the construction schedule. At the start of a construction project, the plus-value is zero.  The plus-value increase in congruence with the progress of the construction until the zenith of the plus-value is reached upon completion or abandonment of the project.”

(Nos soulignés)

[38]        Le Tribunal adhère à la théorie de l’auteur Kauffman lorsqu’il précise que les artisans de la construction ne doivent pas être tributaire d’un mouvement dans le marché immobilier. 

[39]        En fait, ce n’est même pas le marché immobilier comme tel qui est en cause.  Il s’agit d’un concept nouveau d’unités plus petites en superficie, permettant aux promoteurs de les écouler plus rapidement.

[40]        Avaliser cette démarche, mettrait les artisans de la construction à la merci des modes ou du dictat de certains promoteurs. Ce n’est certainement pas ce que le législateur voulait alors qu’il accorde depuis des décennies une protection efficace pour ces artisans, lesquels représentent un pan très important de notre économie.

[41]        Ainsi, le Tribunal considèrera l’abandon des travaux comme référence pour établir la plus-value conférés à l’Immeuble.

La Cour supérieure réaffirme donc dans ce jugement le principe selon lequel la plus-value s’établit à la date de fin ou d’abandon des travaux. Aussi, quoiqu’il ne s’agisse pas d’un principe nouveau, nous connaissons peu de décisions[2] qui l’affirment aussi clairement et la présente affaire est à garder en tête pour tous ceux qui s’intéressent de près ou de loin au droit de la construction.

[1] Knot c. 9208-5879 Québec inc., 2017 QCCS 2160.

[2] Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc., 2013 QCCA 217, para. 26; Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des Arbres inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985, para. 33; et Crédit foncier franco-canadien c. Modular Windows of Canada, EYB 1985-143799 (C.A.), paras. 17 à 23.