Pas un, mais plutôt deux délais de prescription à respecter.

Le recours hypothécaire du créancier est-il assujetti au délai de prescription de 3 ans prévu à l’article 2925 C.c.Q. ou bien au délai de prescription de 10 ans prévu à l’article 2923 C.c.Q.? Est-il soumis aux deux? Ce sont les questions que la Cour d’appel a eu à trancher dans l’affaire Immeubles Prime inc. c. Patrick Morin inc.

Les faits entourant cette question sont assez simples. En 2011, Patrick Morin inc. (« Patrick »), intimée et créancière, conclut une entente de crédit commercial (l’« Entente ») régissant les modalités de paiement pour les achats de matériaux de construction effectués par 6642641 Canada inc. (« 641 »), mise en cause et débitrice.

L’Entente prévoit notamment que le prix d’achat est payable le 15^e jour du mois suivant la date où la facture est émise. Patrick fournit des matériaux de construction à 641 à partir du mois de novembre 2012. Ces matériaux étaient vendus pour la construction d’un immeuble, appartenant à cette époque à 9221-2240 Québec inc (« 240 »), qui fut acquis par Immeubles Prime Inc. (« Prime »), appelante.

Plusieurs factures furent émises à l’ordre de 641, à la connaissance de 240, ancienne propriétaire de l’immeuble, et ce, depuis le 13 novembre 2012 jusqu’au 13 mars 2013, pour un montant total de 34 346,18 $. Ses factures impayées, Patrick inscrit une hypothèque en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble sur l’immeuble de 240, le 29 avril 2013. Au mois de juillet 2013, un préavis d’exercice du droit hypothécaire est publié par Patrick.

Or, 641 ne paie pas les sommes dues à Patrick et cette dernière se voit dans l’obligation d’entreprendre un recours hypothécaire en délaissement forcé et pour vente sous contrôle de justice à l’encontre de 240. Prime dépose un avis de reprise d’instance suite à son acquisition de l’immeuble et admet en première instance que les créances découlant des factures émises après le 10 mars 2013 ne sont pas prescrites. Elle prétend toutefois que le recours hypothécaire relativement aux factures émises avant le 10 mars 2013 est prescrit.

La Cour d’appel explique que le délai de prescription du recours hypothécaire doit être déterminé suivant les principes généraux de la prescription, et ce, conformément aux enseignements de l’affaire Banque Toronto-Dominion c. Young. Plus spécifiquement, l’article 2923 C.c.Q. prévoit un délai de prescription de dix ans qui s’applique aux « actions qui visent à faire valoir un droit réel immobilier ». Ce délai est applicable au recours hypothécaire, malgré la nature accessoire de l’hypothèque. À cet égard, la Cour d’appel est catégorique :

[31] Cet article s’applique nonobstant le caractère accessoire de l’hypothèque. La prétention avancée par certains selon laquelle l’article 2923 C.c.Q. s’applique aux droits réels immobiliers principaux mais non pas aux droits réels immobiliers accessoires n’a pas de fondement juridique. [citations omises]

Or, l’analyse ne s’arrête pas ici. Un deuxième délai de prescription doit être respecté par le créancier : le délai de trois ans prévu à l’article 2925 C.c.Q. En effet, rappelons que l’hypothèque garantit une créance qui constitue un droit personnel. Ainsi, l’action qui tend à faire valoir cette créance se prescrit par trois ans. La Cour d’appel souligne, cependant, une nuance qui comporte des conséquences significatives :

[34] Comme la créance est assujettie au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 2925 C.c.Q., qui s’applique aux actions pour faire valoir un droit personnel, certains concluent que le délai de prescription du recours hypothécaire est de trois ans. Cela n’est pas exact. Le délai de prescription demeure le délai de dix ans prévu à l’article 2923 C.c.Q.; le délai de prescription de trois ans prévu à l’article 2925 C.c.Q. ne s’applique que de façon indirecte aux recours hypothécaires.

[35] Cette distinction comporte des conséquences importantes. Le délai de prescription de l’article 2925 C.c.Q. s’applique au droit du créancier de poursuivre son débiteur pour le paiement de la créance. Ce délai n’a rien à voir avec le recours hypothécaire du créancier contre le propriétaire de l’immeuble, si ce n’est que le recours hypothécaire n’est plus possible dès lors que la dette est éteinte. Même si le propriétaire bénéficie de façon indirecte de la prescription de la créance et qu’il est donc préjudicié par la renonciation, la suspension ou l’interruption de la prescription, ces questions sont indépendantes du propriétaire et peuvent survenir entre le créancier et le débiteur sans sa participation ni même sa connaissance.  [nous soulignons, citations omises]

Ainsi, même s’il est faux de prétendre que le recours hypothécaire se prescrit par trois ans, ce délai de prescription peut emporter l’extinction du droit hypothécaire et doit être pris en considération.

En l’espèce, c’est au recours de Patrick contre 641, pour le paiement de la créance, que s’applique le délai de prescription de trois ans. Or, Patrick a intenté un recours en paiement de sa créance le 22 juillet 2015 contre 641 et un jugement par défaut a été rendu le 22 septembre 2015. La prescription est donc interrompue en juillet 2015 et cette interruption est opposable au propriétaire de l’immeuble, Prime.

La Cour conclut donc que la créance de Patrick n’est pas prescrite et existe jusqu’au 22 septembre 2025, soit dix ans après la date du jugement par défaut, en vertu de l’article 2924 C.c.Q. qui prévoit que « [l]e droit qui résulte d’un jugement se prescrit par 10 ans s’il n’est pas exercé ». Quant au recours hypothécaire, intenté en mars 2016, celui-ci sera uniquement prescrit le 28 novembre 2013, soit dix ans à compter du défaut initial de 641, qui a eu lieu le 28 novembre 2013.