Et c’est parti : les tribunaux commencent à se prononcer sur l’effet de la pandémie dans les relations entre locateurs et locataires.

Au début de la pandémie, alors qu’il n’y avait pas d’accès aux tribunaux, de nombreux bureaux d’avocats ont publié des articles sur l’effet de la pandémie et les obligations des locataires de continuer de payer le loyer même si l’accès à leurs locaux était, soit réduit, soit interdit. Ma lecture de la plupart de ces articles m’amenait à conclure que la situation n’était pas favorable aux locataires.

Cependant, trois récents jugements de la Cour supérieure viennent démontrer que la situation est plutôt inversée.

Dans la cause de Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc., 2020 QCCS 2251, le juge Peter Kalichman (notre ancien associé) a rendu un jugement concernant plusieurs sujets dans le cadre d’une véritable chicane entre un propriétaire et son locataire.

Une des questions soulevées était à savoir si le locataire pouvait être libéré de son obligation de payer le loyer pour la période de mars à juin 2020 vu qu’il opérait un gymnase et qu’en vertu du décret sanitaire, l’opération du gymnase était interdite.

Le juge Kalichman a d’abord analysé le dossier sous l’angle de la force majeure. Il a conclu qu’aucune force majeure empêchait le locataire de payer le loyer puisque c’était son choix ayant par ailleurs obtenu un prêt d’urgence de 40 000 $ qu’il a utilisé pour payer ses avocats plutôt que de payer son locateur.

Cependant, en regardant la question sous l’angle du propriétaire, le juge Kalichman a conclu que ce dernier avait une obligation de procurer une jouissance paisible des lieux et dans les circonstances où il ne pouvait pas le faire, il ne pouvait exiger le paiement du loyer, même si une clause du bail spécifiait que le locataire n’était pas libéré de son obligation de payer son loyer dans un cas de force majeure. Le juge écrit ceci au paragraphe 107 :

« [107]  That said, even if the Landlord’s interpretation of paragraph 13.03 was correct, it cannot be read in such a way as to fully and completely relieve the Landlord of its principal obligation under the Lease, which is to provide peaceable enjoyment of the Premises. The parties to a lease can agree to limit the impact of a landlord’s failure to provide peaceable enjoyment but cannot agree to exclude it altogether. This view has been expressed in doctrine⁵¹ and has been endorsed by the Court of Appeal of Quebec.⁵² »

Une autre décision récente de la Cour supérieure, cette fois sous la plume de l’honorable Guylène Beaugé, j.c.s., donne aussi droit au locataire. Il s’agit de l’affaire Investissements immobiliers G. Lazzara inc. c. 9224-5455 Québec inc., 2020 QCCS 2176 dans laquelle le propriétaire recherchait une ordonnance de sauvegarde à l’effet que le locataire paye son loyer même pendant une dispute sur les arrérages. Le locataire alléguait qu’il était incapable de payer le plein loyer vu le décret sanitaire mais qu’il était prêt à payer 25% du loyer et que le propriétaire devrait être obligé d’adhérer au programme d’aide d’urgence pour le loyer commercial par lequel le gouvernement fédéral finance 50% du loyer, le locataire devant acquitter 25% du loyer et le solde de 25% demeurant impayé. Ce programme est entièrement volontaire et le propriétaire avait refusé d’y adhérer alléguant qu’il n’avait pas les moyens de se priver des 25% du loyer qui était une exigence du programme.

La juge Beaugé a fait droit à la position du locataire en concluant :

« [25]  CONSIDÉRANT que les demandeurs ne répondent pas aux prétentions des défendeurs voulant qu’ils puissent mitiger leur préjudice allégué en adhérant au programme d’aide du gouvernement du Canada;

[26]  CONSIDÉRANT que les demandeurs font le choix de se priver de 75 % des loyers, ce qui les place en situation défavorable pour demander au Tribunal d’exercer son pouvoir discrétionnaire d’émettre une ordonnance de sauvegarde. En effet, la partie qui recherche l’émission d’une ordonnance de sauvegarde doit avoir les mains propres;

[27]  CONSIDÉRANT que les demandeurs se présentent devant le Tribunal en requérant à titre de mesure de sauvegarde, la totalité des loyers échus ou à échoir;

[28]  CONSIDÉRANT qu’à ce stade-ci, les demandeurs sont les artisans de l’ampleur de leur préjudice; »

Elle a donc rejeté la demande d’ordonnance de sauvegarde du propriétaire.

Finalement, une troisième décision de la Cour supérieure dans l’affaire Tubes et Jujubes Centre d’amusement familial inc. c. 8937974 Canada inc., 2020 QCCS 1934. La juge Carole Therrien était saisie d’un dossier dans lequel le locataire ne pouvait opérer depuis le premier jour de l’urgence sanitaire. Le propriétaire recherchait une résiliation du bail pour le défaut du locataire de payer son loyer. Le locataire demandait une ordonnance d’injonction empêchant l’action du locateur.

Encore une fois, le propriétaire avait refusé ou négligé de se prévaloir de l’aide d’urgence offerte par le gouvernement fédéral. La juge Therrien a accueilli la demande du locataire d’empêcher la résiliation du bail entre autres soulevant la question sérieuse de l’obligation du propriétaire à recourir au programme de subvention mis à sa disposition avant de pouvoir résilier le bail pour un défaut découlant essentiellement des conséquences de la COVID-19.

De toute évidence, lorsque l’accès aux tribunaux sera plus grand, il y aura une série de causes mettant en relief différentes circonstances de non-paiement de loyers et les relations entre les locataires et propriétaires.

À suivre…