Un promettant-acheteur peut-il contraindre son cocontractant à construire l’immeuble promis et à passer titre ?
C’est là la question d’intérêt qui se posait dans l’arrêt Ly c. Construction Sainte Gabrielle inc., 2018 QCCA 1438. Plus précisément, est-ce qu’un promettant-acheteur peut exiger l’exécution en nature des contrats préliminaires conclus avec son cocontractant, un entrepreneur en construction qui agit à titre de promettant-vendeur, et ainsi le forcer à construire les résidences qu’il s’était engagé à lui vendre et à passer titre.
La réponse: oui, en principe, mais encore faut-il être dans l’un des cas qui le permettent. Les appelants dans cette affaire n’étaient pas dans un cas qui le permettait.
La toile de fond du litige se résume succinctement. En juin 2012, les appelants, M. et Mme Ly, ont emménagé dans leur résidence neuve construite par l’intimée à Brossard. Quelques mois avant, les appelants se sont engagés à acheter deux autres résidences à être bâties par l’intimée sur des lots contigus pour y loger leurs familles. Les parties ont signé des contrats préliminaires pour chacune des résidences. Or, en mars 2013, Sainte Gabrielle fait défaut de s’exécuter. À l’insu des appelants, elle s’était engagée auprès de tierces personnes à construire une résidence sur ces mêmes lots.
En première instance, la juge a rejeté la demande des appelants visant à forcer Sainte Gabrielle à construire les résidences projetées et à passer titre, mais leur a accordé 50 000 $ à titre de dommages non pécuniaires. La juge d’instance a conclu que les contrats préliminaires ont été résiliés sans motif à la suite « du défaut de Sainte Gabrielle de les exécuter après avoir été mise en demeure de les respecter et ne peuvent, pour cette raison, faire l’objet d’une exécution en nature ». La juge ajoute deux autres volets au soutien de sa décision: (1) l’absence de circonstances particulières ou exceptionnelles justifiant le maintien de la relation d’affaires entre les parties; et (2) les conclusions recherchées ne sont pas suffisamment détaillées et précises pour en contrôler le respect.
Par un cheminement différent de celui qu’a emprunté la juge d’instance, la Cour d’appel a conclu que les appelants ne pouvaient forcer l’exécution en nature des obligations contractées.
Premièrement, la Cour d’appel souligne qu’au moment de la signature des contrats préliminaires, les plans de construction des résidences n’étaient pas finalisés; ils devaient être approuvés par l’entrepreneur et les autorités municipales. Les éléments essentiels de ce qui pourrait être un contrat d’entreprise n’étaient donc pas encore finalisés.
Deuxièmement, la Cour d’appel est d’avis que les parties ont confondu la qualification des contrats préliminaires avec celle du contrat final envisagé – la vente de l’immeuble à être bâti, selon les plans à être finalisés – et les garanties qui y sont rattachées. La Cour rappelle que la promesse à elle seule n’équivaut pas au contrat envisagé, les parties s’obligeant par ailleurs à le conclure.
Ayant ainsi qualifié les contrats préliminaires, la Cour d’appel s’est demandé ce qu’il advient lorsque l’une des parties refuse de conclure le contrat envisagé, soit l’acte de vente de l’immeuble à bâtir. Le promettant-acheteur peut-il contraindre son cocontractant à la conclusion même du contrat envisagé? Sous la plume de la juge Manon Savard, la Cour d’appel écrit :
[33] […] Il en est par ailleurs autrement de la promesse de vente, alors que, en cas de défaut de son cocontractant, le bénéficiaire de la promesse peut, en principe, intenter une action en passation de titre, laquelle correspond de fait à l’exécution en nature de l’obligation contractée (art. 1590 et 1712 C.c.Q.). Encore faut-il par ailleurs que la promesse bilatérale « port[e]nt en son sein tous les éléments essentiels du contrat projeté » et que l’exception prévue à l’article 1397 C.c.Q. ne trouve pas application. Pour citer la juge Bich, « l’action en passation de titre […] suppose évidemment une promesse valide et exécutoire ». [références omises]
La Cour est d’avis que si nul ne remet en question qu’en principe, une promesse de vente d’un immeuble à usage d’habitation, déjà bâti, confère à son bénéficiaire le droit d’intenter une action en passation de titre; la même règle devrait s’appliquer à l’égard d’un tel immeuble à bâtir. Cela étant dit, ceci ne veut pas dire que l’exécution en nature sera dans tous les cas le remède approprié advenant le défaut du promettant-vendeur d’un immeuble à bâtir de passer titre.
L’article 1601 C.c.Q. exige que le créancier, qui désire que son « débiteur soit forcé d’exécuter en nature l’obligation » contractée, démontre être dans l’un « des cas qui le permettent ». Or, ce n’était pas le cas en l’espèce. Les faits particuliers de l’affaire ne permettaient pas des conclusions exécutoires au regard de la construction des immeubles à bâtir, rendant ainsi impossibles les conclusions en passation de titre.