PUBLICITÉ DES DROITS : Une ordonnance de gel d’actifs n’est pas admise à la publicité des droits

Dans une affaire récente[1], le tribunal devait décider si une partie qui avait obtenu une ordonnance de gel d’actifs (Mareva) en cours d’instance pouvait demander, à titre de mesure conservatoire additionnelle, que l’officier de la publicité des droits soit tenu de publier cette ordonnance au registre foncier à l’encontre de tout immeuble pouvant être visé par cette dernière.

Le tribunal conclut que ce n’est pas le cas.

Le domaine de la publicité des droits est restrictif et encadré par les articles 2938 à 2940 C.c.Q. Généralement, seuls les droits réels – ou connexes – sont soumis ou admis à la publicité des droits. Aussi, si certaines restrictions aux droits de disposer d’un bien sont admises à la publicité, ce n’est pas le cas des « restrictions purement personnelles » (article 2939 C.c.Q.). Le Code ne définit cependant pas les « restrictions purement personnelles » et le tribunal s’inspire de la jurisprudence rendue en matière de préinscription (article 2966 et ss. C.c.Q.) pour conclure qu’une ordonnance de gel d’actifs (Mareva) constitue, de fait, une telle restriction purement personnelle et n’est donc pas admise à la publicité des droits :

« 44. Le juge Forget, au nom de la Cour, adopte une interprétation restrictive de l’article 2966 C.c.Q. et exprime son désaccord avec l’interprétation large et libérale alors prônée par certains juges de la Cour supérieure, dont plusieurs des jugements qu’il cite seront renversés par la Cour d’appel[2]. Il écrit :

[18]  Par contre, le juge dans la présente affaire a été d’avis que la préinscription «ne peut avoir pour effet d’esquiver les exigences de la saisie avant jugement de l’article 733 C.p.c.».

[19]  Je crois que cette dernière interprétation doit prévaloir.  Les juges qui favorisent une interprétation libérale semblent être davantage préoccupés par la nécessité, à ce stade, de protéger le demandeur plutôt que le défendeur.  Il est vrai que le demandeur pourrait être placé dans une situation difficile si un défendeur malhonnête (de connivence ou non avec des tiers) procédait à des ventes successives de l’immeuble; toutefois, le demandeur n’est pas sans moyen puisqu’il peut recourir à la saisie avant jugement dans les cas qui le permettent.  Par contre, si on adopte cette interprétation libérale, le tiers de bonne foi s’expose à voir une action préinscrite sur son immeuble – avec tous les effets d’une saisie avant jugement – sans qu’un juge n’ait pu exercer un contrôle préalable et sans qu’il puisse, à court terme, faire radier cette préinscription, comme il pourrait le faire en matière de saisie avant jugement dans le cadre d’une requête en cassation.  Aussi, notre Cour a préconisé une interprétation stricte dans l’affaire Aéroterm de Montréal Inc. c. Banque Royale du Canada.

45.  Ce jugement est particulièrement pertinent puisqu’il étudie le lien entre le droit personnel visé en l’espèce, à savoir le paiement d’une commission, et son exécution, qui comprend le droit à la saisie immobilière. Le juge Forget écrit :

[22]  Le droit nouveau a mis fin à une certaine controverse qui avait cours autrefois; il est maintenant bien établi que le jugement qui accueille un recours en inopposabilité ne prononce pas la nullité de la vente, mais la déclare uniquement inopposable au demandeur.

[23]  Si le jugement n’annule pas la vente, il ne confère pas davantage de droit réel au demandeur; ici, RE/MAX pourra tout au plus entreprendre des procédures pour exécuter le jugement qu’elle a obtenu contre Renée El Hayek (et le co-débiteur) et, à cette fin, faire saisir et vendre l’immeuble de Jaymie El Sabbagh comme s’il était toujours un bien de sa débitrice.

[24]  Ce n’est donc pas directement «dans la chose» que RE/MAX prétend détenir un droit.  Si les débiteurs – ou même la propriétaire actuelle de l’immeuble – en tout temps avant la saisie, acceptent de satisfaire au jugement, toutes les prétentions de RE/MAX sur les biens de Jaymie El Sabbagh seraient irrecevables.  L’action en inopposabilité participe donc du recours purement personnel visant à faire exécuter une obligation.  À ce titre, comme d’autres recours personnels, elle pourrait affecter indirectement un droit réel, mobilier ou immobilier, mais il ne s’agit pas pour autant de l’exercice d’un droit réel.

[25]  Il est certain que la saisie pourra être publiée, mais il n’en reste pas moins que la demande en justice ne porte pas sur «l’acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission ou l’extinction d’un droit réel immobilier» au sens de l’article 2938 C.c.Q.

(…) 47. Saisi d’une demande en radiation d’une préinscription d’une demande en injonction permanente visant à empêcher celle-ci de vendre certains terrains, le juge Sénécal fait référence tant à l’article 2966 qu’aux articles 2938 et 2939 C.c.Q.[3]. Il écrit :

En l’instance, le recours intenté par l’intimée contre la requérante est un recours de nature personnelle et non réelle. Il est admis qu’il ne constitue pas un recours en passation de titre. D’abord parce que l’intimée ne le demande pas. Ensuite parce que les conditions nécessaires à la validité d’un tel recours ne sont pas présentes (en l’occurrence, des offres et consignation). Finalement parce que le recours conclut simplement à ce qu’il soit ordonné de ne pas vendre à des tiers et de vendre éventuellement à l’intimée, selon le désir et «les besoins» de celle-ci, on ne sait ni quand ni à quelles conditions sauf quant au prix, certains lots à être déterminés ou la totalité d’entre eux.

[…]

L’article 2966 ne permet pas de dénoncer aux tiers tous les recours qui concernent de près ou de loin des droits «pouvant éventuellement affecter» le titre d’un immeuble. Ne sont visées que les demandes qui «concernent un droit réel soumis ou admis à l’inscription».

(…) 52. Notons que dans le présent dossier, la Cour d’appel a spécifiquement rappelé que l’injonction de type Mareva s’attachait à la personne[4] :

[45] Il s’agit d’une mesure contraignante ressemblant sous certains aspects à la saisie avant jugement, à la différence que cette dernière se rattache à un bien alors que l’injonction de type Mareva se rattache à la personne. [le tribunal souligne]

53.  La Cour suprême, qui a confirmé la disponibilité des injonctions de type Mareva en droit canadien et québécois dans l’arrêt Aetna Financial Services c. Feigelman[5], a pris soin d’écrire qu’elle était « indubitablement de nature personnelle », et que « les créanciers chirographaires qui ont obtenu une injonction Mareva ne sauraient occuper un rang privilégié par rapport à d’autres demandeurs ».

54.  De la même façon, en l’instance, les saisies avant jugement ont été pratiquées sur des immeubles qui sont le gage commun des créanciers[6], et non sur des immeubles sur lesquels les demanderesses ont des priorités ou autres droits réels.

55.  Il faut également mentionner que l’ordonnance recherchée en l’instance nécessite l’identification préalable d’immeubles appartenant aux défendeurs, qui n’auraient pas déjà été saisis. Comme le juge Forget dans l’affaire El Hayek, le tribunal est d’avis que la demande de publication ne doit pas permettre de court-circuiter les exigences propres à la saisie avant-jugement.

56.  Le tribunal en vient à la conclusion que la demande dans ce dossier est une action en dommages, en vertu de l’article 1457 C.c.Q. et que par conséquent, le recours est purement personnel. La prohibition qui s’attache à l’ordonnance de gel d’actifs n’est donc pas sujette à la publication en vertu de l’article 2939 C.c.Q. »

Bref, dans la mesure où une ordonnance de gel d’actifs (Mareva) vise une ou des personne(s) à qui elle interdit de disposer de ses biens (contrairement à une saisie avant jugement, qui, elle, porte plutôt directement sur un bien) et s’inscrit dans le cadre d’une demande concernant un droit personnel, elle constitue, selon le tribunal, une « restriction purement personnelle » au sens de l’article 2939 C.c.Q. et n’est pas admise à la publicité.

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[1] Desjardins Assurances générales inc. c. 9330-8898 Québec inc., 2019 QCCS 2038
[2] St-Amour Building Inc. c. Schokbéton Québec Inc., [1999] R.D.I. 258 (C.S.), renversé par REJB 2001-27356 ; Gentra Québec Properties Inc. c. 9008-2348 Québec Inc., [2000] R.D.I. 413 (C.S.) renversé par REJB 2002-29965.
[3]  94298 Canada Ltd. C. Constructions Cleary (Longueuil) Inc., [2000] RL 113, EYB 1999-16129 (C.S.).
[4] Préc., note 2.
[5] [1985] 1 RCS 2, au paragr. 28. Voir également Empire Life Insurance Company c. Thibault, 2008 QCCA 1975.
[6] Article 2644 C.c.Q.