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Le recours en passation de titre d’un courtier immobilier débouté au stade préliminaire

Le recours en passation de titre d’un courtier immobilier débouté au stade préliminaire

À une époque où l’engorgement du système de justice est décrié sur toutes les tribunes, il est parfois soulageant de se rappeler qu’il existe encore des jugements qui osent mettre un terme, prématurément et à bon droit, à des recours destinés à l’échec, comme c’était le cas dans l’affaire 2741-8854 Québec inc. c. Restaurant King Ouest inc. 2018 QCCS 643.

Les faits sont simples : 2741-8854 Québec inc. (« 2741 ») loue un immeuble commercial, propriété de la défenderesse. Le bail est assorti d’un pacte de préférence dans l’éventualité d’une offre d’achat visant l’immeuble loué présentée par un tiers.

Le 17 mai 2016, la défenderesse accepte une offre d’achat au montant de 1 250 000,00 $, visant notamment l’immeuble loué. Conformément au pacte de préférence, la défenderesse donne à la demanderesse jusqu’au 15 juillet 2016 pour faire connaître ses intentions vis-à-vis de l’offre d’achat.

Le 12 juillet 2016, les demanderesses, 2741 et Les Immeubles Francis Lafleur Inc. (« IFL ») indiquent vouloir exercer leur droit de premier refus, et se porter acquéreurs de l’immeuble au montant de 1 250 000,00 $. L’administrateur et seul actionnaire d’IFL, monsieur Francis Lafleur, est par ailleurs titulaire d’un permis de courtier immobilier. Le 14 juillet 2016, la défenderesse accepte l’offre d’achat des demanderesses.

Or, en vertu de l’article 18 du Règlement sur les conditions d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, tout courtier immobilier se proposant d’acquérir un intérêt dans un immeuble doit faire parvenir à son cocontractant un « avis de divulgation » conforme au Règlement. Dans les faits, l’avis de divulgation n’est transmis à la défenderesse que le 30 juillet 2016. Le 30 août 2016, celle-ci indique aux demanderesses qu’elle ne donnera pas suite à leur offre d’achat, d’où le recours en passation de titre des demanderesses.

La Cour, sous la plume de l’honorable Line Samoisette, va faire droit à la demande de rejet de la défenderesse, rappelant le caractère d’ordre public de l’article 18 du Règlement :

[25] En adoptant l’article 18 du Règlement, l’objectif du législateur est de protéger le public en général dans le cadre d’une relation contractuelle avec un courtier immobilier lorsqu’un immeuble est en jeu.

[26] Il s’agit d’une obligation stricte qui incombe au courtier immobilier avant même la rédaction de l’offre. En effet, le stade des négociations est le moment où l’expertise du courtier trouve toute son importance.

[27] Également, l’avis de divulgation doit être obligatoirement écrit et la connaissance du cocontractant du fait qu’il contracte avec un courtier immobilier n’est pas pertinent.

[…]

[31] L’article 18 du Règlement prévoit que si un titulaire de permis, « possède ou se propose d’acquérir un intérêt dans un immeuble ou une entreprise qui fait l’objet d’un achat ou d’une vente » il doit, avant d’accepter la proposition de transaction par le contractant pressenti, lui transmettre sans délai, un avis de divulgation. Ici, la demanderesse se proposait d’acquérir un intérêt dans les immeubles appartenant à la défenderesse.

[32] La défenderesse ne pouvait renoncer tacitement à son droit découlant de la disposition d’ordre public de protection. En effet, la partie qui renonce à un droit se doit de le manifester de manière non équivoque. Un pacte de préférence ou une clause de premier refus accordé dans un contrat de location ne prive pas la défenderesse de se dédire s’il y a un manquement aux règles d’ordre public.

[…]

[34] En l’instance, la demanderesse Les Immeubles Francis Lafleur inc., par l’intermédiaire de M. Lafleur, a tardivement remis à la défenderesse l’avis de divulgation puisqu’elle aurait dû lui remettre avant l’acceptation des offres d’achat.

[35] Le caractère impératif et d’ordre public de protection des dispositions règlementaires concernant l’avis de divulgation ne prête à aucune interprétation. La défenderesse était donc en droit d’utiliser sa faculté de dédit prévue à l’article 18, al. 3 du Règlement et accepter les offres d’achat de l’intervenante.

[36] Par conséquent, le recours en passation de titre des demanderesses est voué à l’échec en raison du manquement à fournir en temps utile un avis de divulgation conforme à la disposition d’ordre public du Règlement.

Dura lex, sed lex.

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