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Immobilier : attention à la possibilité de construire dans une zone!

Immobilier : attention à la possibilité de construire dans une zone!

Les représentations d’un vendeur au sujet de développements positifs avec une ville quant à la possibilité de construire de nouveaux immeubles dans une zone ne sont pas suffisantes pour que l’acheteur obtienne des dommages lorsque la modification du zonage n’est au final pas autorisée par la ville. Dans la décision 9202-0767 Québec Inc. c. Prêtres de Saint-Sulpice de Montréal (2016 QCCS 2578), l’honorable juge Donald Bisson, j.c.s. a refusé de voir dans les documents contractuels de vente et au-delà de ceux-ci une condition implicite qui ne s’y trouvait pas expressément.

Dans ce dossier, la question principale était de savoir si Les Prêtes de Saint-Sulpice de Montréal (les « PSS ») devaient êtes tenus responsables du fait que la Ville de Montréal n’avait pas modifié ses règlements municipaux afin de permettre la construction de bâtisses neuves sur une partie jamais développée d’une immense propriété située sur les flancs du Mont-Royal. La demanderesse 9202-0767 Québec Inc. réclamait de PSS une somme de 29,5 millions de dollars à titre de diminution du prix de vente.

Après avoir revu l’ensemble de la preuve sur cette question, l’honorable juge Bisson, j.c.s, écrit : 

[132] Le fait que les PSS aient rapporté à Québec Inc. des développements intéressants avec la Ville de Montréal n’en fait pas une obligation ni une condition formelle de la vente.  Ces propos expliquent pourquoi Québec Inc. a déposé son offre sans aucune condition sur le zonage.  Ce faisant, Québec Inc. prenait une chance et assumait le risque que le zonage ne soit jamais modifié selon son désir.  Québec Inc. aurait pu inclure une clause formelle selon laquelle, advenant le cas où le changement de zonage quant aux zones 4a et 4c ne serait pas effectué dans un délai prédéterminé, les PSS s’engageaient à lui rembourser un certain montant préalablement fixé.  M. Miceli a préféré ne pas inclure une telle clause à ladite offre.

Plus loin, il traite des offres d’achat concurrentes qui avaient été reçues et il écrit :

[142] Lors de la deuxième ronde de soumission, deux offres étaient sans condition, incluant celle de Québec Inc.  Les dix autres contenaient toutes des conditions, dont cinq demandant le changement de zonage comme condition.  Certains offrants qui ont inclus la condition de changement de zonage ont offert des montants de 44 et 45 millions de dollars, très proches du montant de 46,300,000 $ offert par Québec Inc.

[143] Ainsi, tous les offrants ont mis des conditions, sauf M. Miceli.  Cela démontre que les documents contractuels n’avaient pas à mentionner davantage d’avertissement, puisque tout était clair pour tous.

Le tribunal conclut comme suit sur cette question :

[147] Donc, le Tribunal conclut que les PSS n’ont jamais représenté ou contracté une quelconque obligation, selon laquelle la réglementation municipale serait changée pour permettre tous les développements projetés par Québec Inc. 

[…]

L’honorable juge Bisson, j.c.s. conclut également en obiter qu’une condition en lien avec la modification future d’un règlement municipal ne peut pas faire partie de l’obligation de délivrance du vendeur à laquelle réfèrent les articles 1716 et ss. du Code civil du Québec en ce qu’il s’agit d’un élément futur « qui s’oppose au caractère immédiat de l’obligation de délivrance ».[1] 

[1] Paragraphe 158 du jugement.

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